Simulateur plus-value immobilière Maroc 2026

Dois-je payer un impôt si je vends ma résidence principale ?

En principe non. L'article 63-II-B du CGI exonère le profit réalisé sur la cession de votre résidence principale, à condition de l'avoir occupée au moins 5 ans, avec une tolérance d'un an de vacance avant la vente. Cette exonération ne joue qu'une fois par période de 5 ans, mais elle s'étend au conjoint et aux successeurs directs, et couvre le cas des Marocains résidant à l'étranger.

Une réserve existe au-delà d'un certain prix : si le prix de cession dépasse 4 000 000 DH, une cotisation minimale de 3 % s'applique, mais uniquement sur la fraction du prix qui excède ce seuil (art. 144-II-2°). Le profit lui-même reste exonéré ; seule cette cotisation, calculée différemment, peut rester due.

Pourquoi je paie un impôt alors que je n'ai pas fait de plus-value ?

Parce que l'impôt sur le profit foncier n'est pas le seul mécanisme en jeu. L'article 144-II-1° du CGI instaure une cotisation minimale de 3 % du prix de cession, due dans le cas général même en l'absence de profit, ou en cas de perte. Elle ne s'annule que si une exonération s'applique : résidence principale de plus de 5 ans, cumul annuel de cessions sous 140 000 DH, ou donation qualifiante.

C'est le point le plus contre-intuitif du dispositif : un vendeur peut revendre moins cher qu'il n'a acheté et rester redevable de cette cotisation, calculée sur le prix encaissé, pas sur un gain qu'il n'a pas réalisé.

Forfait de 15 % ou frais réels : lequel choisir ?

Le forfait de 15 % du prix d'acquisition dispense de conserver et produire des justificatifs : c'est l'option la plus simple quand vos frais réels et travaux ont été modestes. Les frais réels ne sont retenus que s'ils sont justifiés, mais ils peuvent réduire davantage le profit taxable si vos frais d'acquisition et travaux ont réellement dépassé 15 % du prix d'acquisition. Ce simulateur affiche les deux options quand vous renseignez des frais réels, pour que vous compariez avant de choisir.

Une donation entre parents et enfants est-elle imposée ?

Le profit foncier est exonéré pour une donation en ligne directe, entre époux, entre frères et sœurs, ou dans le cadre d'une kafala (art. 63-III du CGI). Mais cette exonération ne porte que sur le profit : les droits d'enregistrement restent dus séparément, au taux réduit de 1,5 % pour ce même lien de parenté. Ne présentez jamais une telle donation comme totalement gratuite fiscalement : le simulateur frais d'acquisition calcule ce second montant.

Le coefficient de réévaluation et ce que ce simulateur ne calcule pas encore

En dehors des cas exonérés, le calcul du profit taxable applique un coefficient de réévaluation qui ajuste le coût d'acquisition à l'érosion monétaire entre l'achat et la revente. Ce barème est publié par arrêté du ministre des finances et mis à jour chaque année. Ce simulateur retient un coefficient pour chaque année d'acquisition de 1946 à 2025, ainsi qu'une valeur groupée de 1,03 (majoration de 3 %) pour 1945 et les années antérieures, construits à partir des valeurs communiquées : il s'agit d'une estimation indicative, pas du tarif officiel du CGI, à vérifier auprès de l'arrêté en vigueur avant toute décision fiscale. Pour une année d'acquisition hors de ce barème (par exemple postérieure à 2025), aucune valeur fiable n'a pu être établie : plutôt que d'inventer un coefficient, l'outil affiche la cotisation minimale — qui n'en dépend pas — et signale que l'impôt sur le profit lui-même ne peut pas être calculé de façon fiable pour cette année.

Ce simulateur ne couvre pas non plus l'héritage, l'indivision complexe, le démembrement de propriété, les non-résidents, les sociétés immobilières, la cession de droits sociaux ni les biens professionnels : ces situations nécessitent une analyse spécifique.

Sources. Code général des impôts 2026 : article 63 (II-A, II-B, III) pour les exonérations, article 65 pour la détermination du profit net, article 73-II-F-6° pour le taux de 20 %, article 144-II (1° et 2°) pour la cotisation minimale. Les textes sont paraphrasés, jamais reproduits. Comment nous vérifions nos informations.