L'achat d'un local construit au Maroc — appartement, maison, local commercial ou professionnel — est soumis à un droit d'enregistrement de 4 % du prix. L'acquisition d'un terrain nu est taxée à 5 %, celle d'un fonds de commerce à 6 %. Une donation entre parents et enfants, entre époux ou entre frères et sœurs bénéficie du taux réduit de 1,5 %. L'acte doit être enregistré dans un délai de 30 jours à compter de sa date (art. 127 à 135 du CGI).
Un minimum de perception de 100 DH s'applique à tout acte soumis au droit proportionnel.
Quel est le taux des droits d'enregistrement au Maroc ?
| Opération | Taux |
|---|---|
| Acquisition d'un local construit (habitation, commercial, professionnel, administratif) | 4 % |
| Acquisition d'un terrain nu ou d'un terrain avec constructions à démolir | 5 % |
| Cession de fonds de commerce ou de clientèle | 6 % |
| Bail de plus de dix ans, bail à vie ou à durée illimitée | 6 % |
| Cession de droit au bail (« pas-de-porte ») | 6 % |
| Première vente d'un logement social ou à faible valeur immobilière | 3 % |
| Vente de biens meubles ; titres constitutifs de propriété d'immeubles | 3 % |
| Donation en ligne directe, entre époux, entre frères et sœurs, ou dans le cadre d'une kafala | 1,5 % |
| Partage de biens entre copropriétaires, cohéritiers ou coassociés | 1,5 % |
| Cession d'actions de sociétés immobilières transparentes ou à prépondérance immobilière non cotées | 5 % |
| Cession de titres d'obligations ; quittances ; inventaires après décès | 1 % |
| Constitution ou augmentation de capital par apports nouveaux | 0,5 % |
| Marchés publics | 0,1 % |
Une majoration de 2 % à connaître avant de signer. Elle s'applique aux mutations à titre onéreux d'immeubles ou de fonds de commerce dont le prix dépasse 300 000 DH, lorsque l'acte ne mentionne pas les modalités de règlement, ou lorsque le paiement n'emprunte pas l'une des modalités prévues à l'article 11-II du CGI. Si une partie seulement du prix est réglée en espèces, le droit supplémentaire ne frappe que cette fraction.
Le minimum de perception
Tout acte passible du droit proportionnel donne lieu à la perception d'au moins 100 DH. Ce minimum est porté à 1 000 DH pour les actes de constitution et d'augmentation de capital des sociétés et des groupements d'intérêt économique.
Exemple chiffré : achat d'un appartement à 800 000 DH
Un particulier achète un appartement à usage d'habitation pour 800 000 DH, réglés par virement bancaire mentionné dans l'acte.
Droit d'enregistrement 800 000 × 4 % = 32 000 DH
Majoration de 2 % Le prix dépasse 300 000 DH, mais les modalités de règlement figurent bien dans l'acte et le paiement est bancaire : aucune majoration.
Total dû : 32 000 DH, à acquitter dans les 30 jours de l'acte.
À titre de comparaison, si le même acte ne mentionnait pas les références du règlement, la majoration de 2 % ajouterait 16 000 DH, portant le total à 48 000 DH.
Quels actes doivent être enregistrés ?
L'enregistrement est obligatoire — même lorsque l'acte est nul pour vice de forme — pour les conventions écrites ou verbales portant sur :
Les mutations entre vifs, à titre gratuit ou onéreux : vente, donation ou échange d'immeubles immatriculés ou non, de droits réels immobiliers, de fonds de commerce ou de clientèle, ainsi que les cessions de parts de GIE, de parts et actions de sociétés non cotées et de sociétés immobilières transparentes.
Les opérations locatives : baux à rente perpétuelle, baux emphytéotiques, baux à vie ou à durée illimitée, cessions de bail, sous-locations d'immeubles ou de fonds de commerce, cessions de droit au bail.
Les actes de société : constitution, augmentation de capital, prorogation, dissolution, ainsi que tous actes modificatifs des statuts.
Les garanties et créances : constitution ou mainlevée d'hypothèque, cession de créance hypothécaire, nantissement, antichrèse, cessions de créances, obligations et reconnaissances de dettes.
Les marchés publics et les conventions de travaux, fournitures ou services conclues pour le compte de l'État, des établissements publics ou des collectivités territoriales.
S'y ajoutent les actes notariés et adoulaires, les décisions de justice passibles du droit proportionnel, et les ventes de produits forestiers.
Les actes non visés ci-dessus peuvent être enregistrés sur option, à la demande de l'une des parties.
Dans quel délai faut-il enregistrer un acte ?
Le délai de droit commun est de 30 jours, à compter de la date de l'acte pour les conventions obligatoirement assujetties, les procès-verbaux de vente de produits forestiers et les procès-verbaux d'adjudication. Pour les actes établis par les adoul, le délai court à compter de la réception de la déclaration des parties.
Un délai de 3 mois s'applique aux actes de libéralité pour cause de mort, décompté du décès du testateur, ainsi qu'aux ordonnances, jugements et arrêts, décomptés de leur date.
Sur quelle valeur les droits sont-ils calculés ?
La règle générale retient le prix exprimé augmenté des charges. Plusieurs situations obéissent à des règles propres :
- Financement participatif (Mourabaha, Ijara Mountahia Bitamlik, Moucharaka Moutanakissa) : la base est le prix d'acquisition du bien par l'établissement de crédit, et non le prix payé par le client.
- Échange : l'estimation du bien de plus forte valeur.
- Fonds de commerce : le prix de l'achalandage, du droit au bail, du matériel d'exploitation et des marchandises en stock.
- Partage : le montant de l'actif net à partager.
- Donation : l'évaluation souscrite par les parties, sans déduction des charges.
- Hypothèque ou nantissement : la somme garantie en capital, frais et intérêts, dans la limite de deux annuités.
- Bail de vingt ans ou plus, ou à durée illimitée : vingt fois le loyer annuel augmenté des charges.
- Bail de plus de dix ans et de moins de vingt ans : la somme des loyers stipulés, augmentée des charges.
- Bail à vie : dix fois le prix annuel augmenté des charges.
Les principales exonérations
Actes d'intérêt public — acquisitions d'immeubles par des États étrangers pour leur représentation diplomatique sous condition de réciprocité, actes relatifs au recouvrement forcé des créances publiques, actes pris en application de la loi n° 7-81 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Actes concernant l'État, les Habous et les collectivités territoriales — acquisitions et échanges au profit de l'État, constitutions de biens Habous, acquisitions d'immeubles par les collectivités destinés à l'enseignement public, à l'assistance sociale ou aux travaux d'urbanisme.
Actes d'intérêt social — contrats de louage de services constatés par écrit, acquisitions d'immeubles par les associations à but non lucratif s'occupant de personnes handicapées, actes des organismes de bienfaisance reconnus, actes d'acquisition par les bénéficiaires des programmes « Villes sans bidonvilles » et « Bâtiments menaçant ruine », baux conclus verbalement.
Opérations de crédit — les actes constatant les crédits accordés par les établissements de crédit régis par la loi n° 103-12, les crédits immobiliers consentis par une entreprise à ses salariés pour leur habitation principale, et les avances en comptes courants d'associés.
Les droits fixes
Certains actes échappent au droit proportionnel et supportent un droit forfaitaire.
1 000 DH — constitutions et augmentations de capital réalisées par apport pur et simple lorsque le capital souscrit ne dépasse pas 500 000 DH ; opérations de transfert et d'apport visées aux articles 161 bis et 161 ter du CGI.
200 DH — testaments et révocations de testaments ; baux et locations d'immeubles ou de fonds de commerce ; résiliations pures et simples intervenues dans les 24 heures ; marchés réputés actes de commerce ; renonciations au droit de chefaâ ; actes de caution et d'hypothèque garantissant un crédit bancaire, et leurs mainlevées ; contrats de crédit-bail, Mourabaha et Ijara Mountahia Bitamlik ; actes de la vente en l'état futur d'achèvement (contrat de réservation, contrat préliminaire, versements, résiliations) ; promesses de vente ou d'achat établies par notaire, adoul ou avocat agréé.
À quoi sert l'enregistrement ?
C'est une formalité, pas seulement un impôt. Elle donne date certaine aux actes sous seing privé par leur inscription au registre des entrées, et en assure la conservation.
À l'égard du Trésor, l'enregistrement fait foi de l'existence de l'acte et de sa date, réputés exacts jusqu'à preuve contraire. Entre les parties, en revanche, il ne constitue ni une preuve complète, ni même un commencement de preuve par écrit — une nuance souvent mal comprise.
La territorialité
Sont soumis à la formalité les actes établis au Maroc, ceux passés à l'étranger portant sur des biens ou opérations dont l'assiette est au Maroc, et ceux passés à l'étranger produisant leurs effets au Maroc. Ont une assiette au Maroc : les biens et droits situés ou exploités au Maroc, les créances dont le créancier y est domicilié, les valeurs mobilières dont l'émetteur y a son siège, et les actes de sociétés dont le siège s'y trouve.