Simulateur frais d'acquisition immobilier Maroc 2026

Quels sont les frais réels à prévoir en plus du prix d'achat ?

Le prix d'achat n'est que la première ligne du budget. Les droits d'enregistrement sont dus dans tous les cas : 4 % pour un local construit, 5 % pour un terrain nu, avec un plancher de 100 DH quel que soit le montant de l'opération. Depuis 2026, un droit supplémentaire de 2 % peut s'y ajouter selon la façon dont le prix est réglé — c'est le point le plus récent du texte, détaillé plus bas.

Trois autres postes s'ajoutent, mais ils ne relèvent pas du Code général des impôts : la conservation foncière pour l'inscription au registre, les honoraires du notaire selon un tarif réglementaire propre à la profession, et la TVA qui s'applique à ces honoraires. Ce simulateur ne les chiffre pas tant qu'une source à jour n'a pas été vérifiée — ignorer ces frais dans votre budget serait une erreur, mais leur inclure un pourcentage non confirmé en serait une autre.

Comment éviter le droit supplémentaire de 2 % sur mon achat ?

Ce droit, introduit par la loi de finances 2026, ne concerne que les mutations à titre onéreux — un achat, jamais une donation — dont le prix dépasse 300 000 DH. Il se déclenche dans deux cas : l'acte ne mentionne pas les modalités et références du règlement, ou le paiement n'a pas emprunté l'une des modalités prévues par le CGI (virement, chèque, effet bancaire). Un acte qui mentionne clairement un règlement bancaire échappe entièrement au droit supplémentaire.

Le point le plus mal compris : si une partie du prix seulement est réglée en espèces, seule cette fraction supporte le droit de 2 %, pas la totalité du prix. Un acheteur qui règle 200 000 DH en espèces sur un prix de 350 000 DH ne paie le droit supplémentaire que sur ces 200 000 DH, à condition que l'acte mentionne bien les modalités de règlement du solde.

Une donation entre parents et enfants coûte-t-elle moins cher qu'un achat ?

Pour les droits d'enregistrement, oui, mais seulement entre certains proches. Une donation en ligne directe, entre époux, entre frères et sœurs, ou dans le cadre d'une kafala, bénéficie du taux réduit de 1,5 %, contre 4 % pour l'achat d'un local construit. Ce taux réduit ne s'applique à aucun autre lien de parenté : une donation entre un oncle et son neveu suit le régime de droit commun, au même taux qu'un achat classique — ce n'est ni une exonération, ni un taux « par défaut » inventé.

Le droit supplémentaire de 2 % ne concerne jamais une donation : il ne vise que les mutations à titre onéreux, c'est-à-dire un prix réellement payé.

Comment sont calculés les honoraires du notaire au Maroc ?

Ils suivent le barème communiqué lors de l'adoption du projet de décret n° 2.17.481 : un forfait de 4 000 DH pour un acte jusqu'à 300 000 DH, puis un taux dégressif par tranche successive (1,5 %, 1,25 %, 0,75 %, 0,5 %) au-delà, calculé de façon cumulative comme un barème d'impôt. Une TVA de 20 % s'y ajoute (art. 98 du CGI, note circulaire n° 733). Ce simulateur applique ce barème, mais son statut réglementaire exact n'a pas pu être confirmé comme étant en vigueur au moment de sa construction : traitez le résultat comme une estimation, à faire valider par votre notaire.

Sources. Code général des impôts 2026 : article 133 (I-A, I-C-4°, I-F-1°, II, III) pour les droits d'enregistrement et le droit supplémentaire de 2 %. Les textes sont paraphrasés, jamais reproduits. Comment nous vérifions nos informations.